4号特例の対象となっていた木造2階建て以下の戸建住宅の多くは、古くなった今もそのまま使われ続けています。しかし、いざリフォームや建て替えを検討する際には、「再建築不可」「法的制限が厳しい」など、思わぬ壁にぶつかることも。ここでは、そんな古い住宅や再建築不可物件に潜むリスクと、その注意点を詳しく解説します。
4号特例の時代に建てられた家に潜むリスク
設計図や確認申請が残っていない場合も？
かつて4号特例により確認申請・完了検査が簡略化されていたことで、当時の木造住宅の中には、設計図書が不完全だったり、そもそも完了検査を受けていなかった物件も存在します。こうした家では、以下のようなリスクがあります。
- 耐震性や断熱性能が現行基準に満たない
- 建築当初の図面が残っていない
- 違反建築（増築や用途変更）が無自覚に行われていた可能性がある
これらのリスクを抱えた家を改修・建替えしようとした際、役所での手続きに時間がかかるほか、調査費や設計費が高額になることがあります。特に図面がない場合は、現況調査からやり直しとなり、確認申請も一から作り直しになるケースも。
再建築不可物件とは？
– 「その場所にもう家を建てられない」ってどういうこと？
再建築不可物件とは、建築基準法に定められた「接道義務（建築物は原則として4m以上の幅の道路に2m以上接していなければならない）」を満たさない土地に建つ建物を指します。4号特例の時代には、細い路地状の敷地や古い市街地にも多くの住宅が建てられており、こうしたエリアでは再建築不可のリスクが高まります。
再建築不可の主なリスク：
- 建物が老朽化しても、新たに建て替えができない
- 修繕や耐震補強にも制限がかかることがある
- 不動産としての価値が低く、売却や担保に不利
また、再建築不可の物件で大規模なリフォームを行おうとすると、「建築確認申請が必要なのにできない」という状況に陥ることがあります。これも、4号特例で許されていた範囲を越えるリフォームが引き金となるケースが多いため、注意が必要です。
建て替え・増改築の際の注意点
– 古い家ほど、「今と同じように」は建てられない？
4号特例で建てられた家を建て替えようとする際、次のような制約に直面することがあります。
- 現在の法規（容積率・斜線制限・防火規制など）では、同じ規模の家が建てられない
- 道路のセットバックが必要で、敷地が狭くなる
- 以前は必要なかった申請・検査が必須になる
さらに、増築や耐震補強を伴うリフォームを行う場合、確認申請が必要となり、構造安全性の検証やエネルギー性能評価も求められることがあります。これに備えて、設計段階から専門家としっかり相談することが重要です。
古い家や再建築不可物件での注意点～購入前に“再生できる家”かどうか、必ず確認を～
再建築不可・老朽家屋には、重大な落とし穴がある
最近の中古住宅ブームにより、価格が安い築古物件が人気を集めています。しかし、4号特例の見直しによって「簡単に手を加えられた時代」が終わりを迎えた今、古い家を購入・リフォームしようとする場合には、かつてよりもはるかに慎重な判断が求められます。
以下のような実例は、まさにそのリスクを物語っています。
実例１｜傾いた中古住宅、修繕に1,000万円以上の出費
築50年以上の木造住宅を格安で購入したＡさん。購入時の内覧では大きな不具合に気づかず、多少のリフォームで住めると考えていました。しかし、実際に暮らし始めると、家全体がわずかに傾いており、気分が悪くなるほどの違和感を感じるように。
地盤調査を依頼したところ、基礎が不十分な地盤の上に建てられていたことが判明し、傾きを直すには床を大部分撤去して鋼管杭を打ち、床組み全体をやり替える必要が出てきました。
この作業は「構造に関わる大規模修繕」にあたり、確認申請が必要な工事となる可能性があると指摘されました。確認申請をとおすために、さらに、大掛かりな工事になる可能性もあり、申請準備・工事費用を合わせて1,000万円以上の追加出費に。
Ａさんは「だったら新築を買えばよかった…」と深く後悔したといいます。
実例２｜耐震リフォームできない!? 接道義務を満たさない家
築60年超の古民家を購入したＢさんは、「昔ながらの家を大切に住み継ぎたい」との思いから、耐震リフォームを計画しました。しかし、建物の老朽化が激しく、現在の耐震基準に適合させるには、柱・壁・階段の大半を架け替える必要があると判断されました。
このように建物の構造に大きく手を加える工事では、建築基準法上の「大規模の修繕・模様替え」に該当し、確認申請が必要になります。ところが、この建物は道路に接道しておらず（接道義務不適合）、再建築不可物件だったため、確認申請がそもそも取得できないことが発覚。結果として「法律上、リフォーム工事ができない」状態に。Ｂさんは「住まいを再生する夢が絶たれた」と肩を落としました。
まとめ：4号特例時代ならスルーされていた工事も、今は要注意！
かつての4号特例下では、木造戸建てなどの小規模住宅の工事には確認申請が免除されていました。
しかし、制度が見直された今、構造に関わるリフォームは例外なく確認申請が必要となる可能性があり、これにより「実は工事できない家」が浮かび上がってきています。
購入前に、必ず専門家＋行政へ相談に行く必要があります。住宅や古い家を購入する際には、次のポイントを事前にチェックしておくことが重要です。
- 家の傾きや構造状態を調査（インスペクション）
- リフォーム計画の内容が「大規模修繕」に当たるか確認
- 確認申請が必要な場合に、取得可能な物件か（接道義務を満たすか）行政に相談
特に「再建築不可物件」は、いくら安くても「将来リフォームもできない」という致命的なリスクを抱えています。
古い家の購入や再生には、法律と現実のギャップを埋める事前のリサーチと専門家のサポートが欠かせません。
4号特例が縮小された今こそ、「再生可能な家」かどうかを見極める力が求められます。後悔しない住まい選びのために、ぜひ事前の相談・調査を怠らないようにしましょう。
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