中古住宅の購入では、物件価格の安さに目が向きがちですが、本当に重要なのは「購入費＋改修費＋将来の維持費」まで含めた総額で判断することです。ここを見誤ると、「想定よりお金がかかり、生活が苦しくなる」という事態に陥りかねません。
資金計画でまず整理すべき３つの費用
中古住宅では、次の３つをセットで考えることが基本です。
- 購入費用
物件価格、仲介手数料、登記費用、ローン諸費用など - 改修・修繕費用
購入直後に必要な工事（屋根・外壁・設備・耐震など） - 将来の維持・更新費用
10年・20年スパンで必要になる大規模修繕や設備更新
このうち、特に見落とされやすいのが「②改修費」と「③将来費用」です。
「購入費を抑えれば安心」は危険な考え方
一見、価格が安い中古住宅でも、
- 改修費が数百万円かかる
- 近い将来、大規模修繕が必要
- 耐震改修が必須
といったケースでは、結果的に新築より高くなることも珍しくありません。特に注意したいポイントは次の通りです。
- 住宅ローンは通っても、改修費は自己資金になる場合が多い
- 購入後すぐに工事が必要だと、資金繰りが一気に厳しくなる
- 改修費を後回しにすると、劣化が進み費用が増える
資金計画を立てるときの考え方（実務的ポイント）
資金計画では、次のような考え方が重要です。
- 「今払えるか」ではなく「無理なく払い続けられるか」
- 月々の返済＋将来の修繕積立を含めた生活設計
- 想定外の出費に備えた予備費を確保
目安としては、
- 改修費は「最低限」と「理想案」の２パターンで想定
- 総予算の5〜10％程度を予備費として見込む
こうした余裕が、後悔しない中古住宅購入につながります。
専門家を交えた資金計画が重要な理由
建物の状態を正確に把握せずに資金計画を立てると、
- 改修費の見積りが甘くなる
- 優先順位を誤る
- 「やらなくていい工事」「やるべき工事」の判断ができない
といった問題が起こります。建築士や住宅診断の専門家が関与することで、
- 本当に必要な工事が明確になる
- 改修費の現実的な幅が見える
- 資金計画に「根拠」が生まれる
という大きなメリットがあります。
まとめ（資金計画で失敗しないために）
中古住宅の資金計画では、「購入費が安い＝安心」ではなく、購入後も含めた総額で判断することが大切です。改修費・将来費用・予備費まで見据え、専門家の視点を取り入れた現実的な計画を立てることで、安心して長く住める住まいにつながります。