住宅調査というと、「現場で家を見ること」が主だと思われがちですが、実はそれと同じくらい重要なのが書類調査です。
書類調査とは、建物がどのような前提で設計され、どのような手続きを経て建てられたのかを、図面や公的書類から確認する作業です。目視調査が「現在の姿」を見る調査だとすれば、 書類調査は「その家がどんな経緯で今に至っているのか」を知るための調査だと言えます。
なぜ書類調査が欠かせないのか
住宅には、人と同じように「履歴」があります。その履歴を知らずに、今の状態だけを見て判断することは、原因と結果を取り違えるリスクを伴います。例えば、
- そもそも設計時に耐震性はどの程度想定されていたのか
- 増改築やリフォームは、いつ・どのように行われたのか
- 法的に適切な手続きを経て建てられているのか
こうした情報は、書類を見なければ分かりません。目視調査と書類調査は、どちらか一方では不十分で、必ず両輪で考える必要があります。
書類調査で確認する主な資料
住宅調査における書類調査では、主に次のような資料を確認します。
設計図書（図面）
- 配置図
- 平面図
- 立面図
- 断面図
- 構造図
図面からは、建物の規模・構造形式・壁の配置・開口部の位置など、目視だけでは把握できない情報が読み取れます。
現場で感じた違和感を、図面と照らし合わせることで、「計画通りに建てられているか」「後から変更されていないか」といった点を確認できます。
確認申請書・検査済証
- 建築確認申請書
- 確認済証
- 検査済証
これらは、建物が建築基準法に基づいて建てられたかどうかを確認するための重要な書類です。特に注意が必要なのは、
- 検査済証が交付されているか
- 申請内容と現況が一致しているか
です。検査済証がない場合、将来的な売却や増改築、融資の際に不利になる可能性があります。
過去の改修・リフォーム資料
- 工事契約書
- 見積書
- 工事報告書
- 写真記録
リフォームや増改築が行われている場合、その内容を把握せずに評価することはできません。耐震性を高める改修なのか、仕上げだけを変えた工事なのか、あるいは構造に影響を与える変更なのか。これらは、書類があって初めて判断できることです。
書類が「ない」場合にどう考えるか
実務では、「図面が残っていない」「検査済証が見当たらない」というケースも少なくありません。しかし、書類がない＝即NG、というわけではありません。重要なのは、
- どの書類がないのか
- なぜ残っていないのか
- 現況調査でどこまで補えるのか
を整理し、リスクを把握したうえで判断することです。書類調査は、単に有無を確認する作業ではなく、判断材料を揃えるための調査なのです。
目視調査と書類調査を結びつける
書類調査の価値は、目視調査と組み合わせたときに最大化します。
- 図面上では耐力壁があるはずなのに、現場では確認できない
- 確認申請上は二階建てだが、実際には増築されている
- 改修履歴を見ると、過去に雨漏り修理が行われている
こうした気づきは、書類と現況を照合することで初めて見えてくるものです。
まとめ｜書類調査は住宅調査の「土台」
書類調査は、住宅がどのような前提条件のもとで計画され、どのような経緯をたどって現在に至っているのかを知るための重要な調査です。設計時に想定されていた構造や規模、法的な手続きの状況、過去の改修履歴などは、現場を見ただけでは把握できず、書類を確認することで初めて見えてきます。いわば書類調査は、住宅の「履歴書」を読み解く作業だと言えるでしょう。
目視調査では、ひび割れや傾きなど、現在の建物に現れている状態を確認することができますが、その背景や原因までは判断できないことも少なくありません。書類調査によって設計図や申請内容を照合することで、「なぜこの状態になっているのか」「計画通りに建てられているのか」といった点を補完的に読み取ることができます。
実際の調査では、図面や検査済証などの書類が十分に残っていないケースもあります。その場合でも、すぐに結論を出すのではなく、どの情報が不足しているのかを整理し、現況調査でどこまで確認できるのかを見極めながら、想定されるリスクを把握したうえで判断することが重要です。書類がないこと自体よりも、その影響を正しく理解する姿勢が求められます。
住宅を正しく評価するためには、目視調査と書類調査のどちらか一方に頼るのではなく、両者を組み合わせて考えることが不可欠です。現場で見える情報と、書類から読み取れる背景情報を重ね合わせることで、はじめて住宅の全体像が見えてきます。
目次