住宅調査の中でも、まず最初に行われるのが「目視調査」です。目視調査とは、建物を壊したり、測定機器を多用したりすることなく、実際に目で見て・触れて・感じ取れる範囲から、建物の状態を読み取る調査を指します。
「目で見るだけで、どこまで分かるのか？」
「逆に、目視では分からないことは何なのか？」
この線引きを正しく理解することが、住宅調査を過信せず、また軽視しないためにとても重要です。
目視調査で分かること
目視調査では、建物にすでに現れている“サイン”を捉えることができます。それらは、建物がこれまでどのような環境に置かれ、どのような負担を受けてきたかを示す重要な手がかりです。
外部から分かること
- 外壁のひび割れ、浮き、剥がれ
- シーリング（目地材）の劣化や切れ
- 屋根材のずれ、割れ、浮き
- 軒裏の染み、変色、垂れ
- 雨樋の変形、外れ、詰まり
- 基礎のひび割れ、欠損、沈下の兆候
これらは、雨水の侵入や構造劣化につながる可能性を示す初期サインであり、放置すべきか、早急に対応すべきかを判断する材料になります。
内部から分かること
- 壁・天井のひび割れや不陸（波打ち）
- 建具やサッシの開閉不良
- 床の傾き、沈み、きしみ
- 柱・梁の露出部分の割れや変形
- 水まわり周辺の染み、カビ、腐朽の兆候
これらは、構造の歪み、地盤の影響、過去の雨漏りや漏水などが影響している可能性を示します。
目視調査では分からないこと
一方で、目視調査には明確な限界があります。これは、調査の精度が低いという意味ではなく、見えないものは見えないという、当然の前提です。
目視では確認できない代表例
- 壁や天井の内部に隠れた構造材の劣化
- 断熱材の施工状況や欠損
- 壁内・床下の雨漏り経路
- 金物の有無・種類・施工状態
- 地盤の支持力や不同沈下の進行状況
- 耐震性能を数値で評価するための要素
例えば、外壁にひび割れが見られなくても、内部で雨水が回り込み、柱や土台が腐朽しているケースもあります。 逆に、ひび割れがあっても、構造的に大きな問題がない場合もあります。つまり、
「異常が見えない＝問題がない」
「異常が見える＝すぐに危険」
とは限らない、ということです。
目視調査の本当の役割
目視調査の最大の役割は、「白黒をつけること」ではなく、「次に何を見るべきかを見極めること」にあります。
- このひび割れは経過観察でよいのか
- 詳細調査（床下・小屋裏）が必要か
- 書類調査と照合すべきポイントはどこか
- 補修を前提に考えるべきか、購入判断に影響するか
こうした判断の起点になるのが目視調査です。経験のある建築士ほど、「見えるもの」だけでなく、「なぜ今、ここに、この症状が出ているのか」という背景を読み取ろうとします。
まとめ｜目視調査は“入口”として正しく使う
- 目視調査で分かるのは、現れている症状とその傾向
- 分からないのは、隠れた内部状態や性能の数値評価
- 目視調査は、住宅調査の第一歩であり、結論ではない
- 正しい評価には、書類調査や追加調査との組み合わせが不可欠
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