中古住宅をチェックするうえで、基礎コンクリートの状態確認は最も重要なポイントの一つです。基礎は建物全体を支える土台であり、ここに問題があると、いくら外観や内装がきれいでも、安心して住み続けることはできません。
基礎のひび割れ、欠け、鉄筋の露出、補修跡、不同沈下の兆候などは、耐震性や耐久性に直結するサインです。しかし、これらの不具合は見落とされやすく、購入後に気づいても簡単には直せないケースが多いのが現実です。このページでは、その具体的なチェックポイントと判断基準をそれぞれ項目別に具体例をあげて解りやすく説明します。
- 立上りの基礎コンクリートの高さは適切か
- 立上りの基礎コンクリートにひび割れはないか
- 鉄筋は入っているのか？
立上りの基礎コンクリートの高さは適切か
一般的に基礎の高さは地盤面から最低400mm必要です。この高さが低いようであれば、地盤面からの雨の跳ね返り土台にあたり、土台が湿気て腐食していきます。また、この高さが確保されていないと、床下の点検をするにあたり、人がもぐっていけないということになります。
■ 事例
こちらの基礎が健全な基礎です。コンクリートが美しく、ひび割れ、ジャンカ、鉄筋の露出などありません。地盤面からの高さも十分にあります。
これは、地盤面から基礎の高さが300mmしかありません。これでは、雨が降ると、地盤面からの跳ね返りの水が土台にあたり、土台が腐食していくことになります。
こちらの場合は、基礎に土がかぶっています。基礎が土にかぶっている場合は、土の中に含まれている水がコンクリートの継目やひび割れから床下に浸入することがあります。そうなると床下が湿気た状態になり、白蟻が繁殖したり、床がどんどんと劣化していきます。
立上りの基礎コンクリートにひび割れはないか
基礎のコンクリートにひび割れ（クラック）があると、その部分から水が浸入し、中に入っている鉄筋が腐食することになります。鉄筋が腐食すると堆積が膨張し、コンクリートに圧力をかけ、いずれは、コンクリートがめくれます。コンクリートがめくれると、鉄筋が露出することになり、さらに鉄筋が腐食し、著しく基礎の強度が低下するということになります。
■ 事例
基本的にひび割れの許容値は、0.3mmです。クラックスケールで実際にクラックの幅を測定し、その幅が0.3mmより大きいか小さいかを確認します。0.3mm以上であれば、補修が必要となります。
こちらは、換気口廻り（開口部）に発生しているひび割れです。換気口廻りは鉄筋がないために通常よりも弱いために補強の鉄筋が必要となります。その補強筋が入っていないとひび割れが発生しやすくなります。
小さいひび割れ（0.2mm以下）であれば、さほど心配はないのですが、大きなひび割れ（0.3mm以上）であれば、構造的に問題がある可能性があり、補修もしくは補強が必要となります。
鉄筋は入っているのか？
最近では、基礎に関しても、どのように鉄筋を入れるのかを構造計算か、もしくは、仕様書により決めるのですが、昭和50年代以前はそのような決まりはなく、無筋である場合が多々あります。また、仮に鉄筋が入っていたのしても、間隔が広かったり、劣化したりして、現在の基準に適合していない場合がほとんどです。
鉄筋探査機にて鉄筋が入っているかどうかをチェックします。この探査機では、鉄筋が入っておれば、その箇所が赤く光ります。緑であれば、鉄筋が入っていません。土台を止めているアンカーボルトでも赤く光りますので、その見極めは気を付ける必要があります。
鉄筋が入っていない、入っていても不適切な場合は、少なくとも、大きな力がかかる部分には、基礎の補強が必要となります。
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