2025年4月の建築基準法改正によって、これまで「4号建築物」と呼ばれていた小規模な木造住宅の取り扱いが大きく変わりました。
特に注意したいのが、木造2階建て住宅や延べ面積200㎡を超える木造平屋建てです。これらは原則として「新2号建築物」となり、新築だけでなく、一定規模以上のリフォームについても建築確認が必要になる場合があります。
「うちのリフォームは確認申請が必要なの？」
そんな疑問をお持ちの方のために、ここでは一般的な木造住宅を想定して、確認申請の必要性を順番にチェックしてみましょう。
まずはフローチャートで確認してみましょう
STEP 1 建物は「2階建て以上」ですか？
YES → STEP 3へ
NO → STEP 2へ
2025年4月以降、木造住宅では2階建て以上であれば、延べ面積にかかわらず原則として「新2号建築物」となります。
これまで一般的な木造2階建て住宅の多くは「4号建築物」として扱われていましたが、この区分が大きく変わったことが今回の改正の重要なポイントです。
STEP 2 平屋建てで、延べ面積が200㎡を超えていますか？
YES →「新2号建築物」→ STEP 3へ
NO →「新3号建築物」
木造平屋建ての場合、延べ面積200㎡以下であれば「新3号建築物」、200㎡を超える場合は「新2号建築物」となります。
新3号建築物については、新2号建築物とは確認申請の取り扱いが異なります。ただし、新築・増築などについては建築する地域や工事内容によって確認申請が必要になる場合がありますので、単純に「新3号だから確認申請は不要」と判断しないよう注意してください。
STEP 3 今回行うのは「新築・増築・改築」ですか？
YES → 確認申請が必要になる可能性が高いため、建築士や確認検査機関へ確認してください
NO → STEP 4へ
新築だけでなく、既存住宅に部屋を付け足す増築や、建物の一部を取り壊して造り直す改築なども、建築確認の対象になることがあります。
特に増築については、増築面積や建築する地域などによって取り扱いが異なるため、計画段階で建築士に確認しておくことをおすすめします。
STEP 4 壁・柱・床・梁・屋根・階段を改修しますか？
YES → STEP 5へ
NO → 原則として「大規模の修繕・模様替」には該当しません
ここで重要なのが、建築基準法上の「主要構造部」です。主要構造部とは、主に次の部分をいいます。
- 壁
- 柱
- 床
- 梁
- 屋根
- 階段
ただし、間仕切壁、間柱、小梁、ひさし、最下階の床、局部的な小階段など、構造上重要でないものについては主要構造部から除かれる場合があります。
そのため、たとえばキッチンを交換する、トイレを新しくする、壁紙を張り替えるといった工事だけであれば、通常はこれだけを理由として建築確認が必要になるわけではありません。
STEP 5 主要構造部の「過半」を改修しますか？
YES → 大規模の修繕・模様替に該当する可能性があります → STEP 6へ
NO → 原則として大規模の修繕・模様替には該当しません
ここが非常に重要です。主要構造部を少し触っただけで、すべて確認申請が必要になるわけではありません。
建築基準法でいう「大規模の修繕」「大規模の模様替」とは、主要構造部の一種以上について、その過半を修繕・模様替する工事をいいます。過半かどうかは、それぞれの主要構造部ごとに判断します。たとえば、
壁 → 壁の総面積に対する割合
柱 → 柱の総本数に対する割合
梁 → 梁の総本数に対する割合
床 → 床の総水平投影面積に対する割合
屋根 → 屋根の総水平投影面積に対する割合
階段 → その階の階段の総数に対する割合
といった考え方で判断します。
STEP 6 建物は「新2号建築物」ですか？
つまり、「2階建て以上」または「延べ面積200㎡超の平屋建て」に該当しますか？
YES → 原則として確認申請が必要です
NO → 大規模なリフォームを理由とする確認申請は原則不要です。ただし、ほかの規定によって確認申請が必要となる場合があります。
2025年4月以降、木造2階建て住宅などの新2号建築物について、主要構造部の一種以上を過半にわたって修繕・模様替する場合には、原則として工事着手前に建築確認の手続きが必要となりました。
フローチャートを簡単にまとめると
具体例で考えてみましょう
ケース① キッチン・トイレ・浴室を新しくする
設備機器の交換を中心とした水回りのリフォームで、主要構造部を大規模に改修しないのであれば、原則として確認申請は不要です。
国土交通省も、水回りのみのリフォームや、バリアフリー化のための手すり・スロープの設置などについては、従来どおり建築確認手続きは不要と説明しています。
ケース② 屋根瓦を全面的に葺き替える
「屋根を全部工事するのだから確認申請が必要では？」と思われるかもしれません。
しかし、屋根ふき材だけの改修であれば、大規模の修繕・模様替には該当しないとされています。また、既存屋根の上から新しい屋根材を施工するカバー工法についても、原則として大規模の修繕・模様替には該当しません。
一方、屋根下地や構造部分まで大規模に改修する場合は判断が変わる可能性があります。
ケース③ 階段をすべて架け替える
主要構造部に該当する階段を全面的に架け替える場合には、大規模の修繕・模様替に該当する可能性があります。
木造2階建て住宅などの新2号建築物であれば、確認申請が必要になる可能性が高い工事です。国土交通省も階段の架け替えを大規模なリフォームに該当する例として示しています。
ケース④ 間取りを大きく変更する
間取り変更だからといって、必ず確認申請が必要になるわけではありません。単なる間仕切壁の撤去・新設であれば、主要構造部に該当しないこともあります。
しかし、耐力壁を撤去したり、柱や梁を取り替えたりするなど、建物の構造に関係する部分を大きく変更する場合には注意が必要です。「壁を取るだけだから大丈夫」と自己判断せず、設計図や現況を建築士に確認してもらうことが大切です。
「確認申請が不要」＝「何をしてもよい」ではありません
ここは、住まい手の方にぜひ知っておいていただきたいポイントです。確認申請が不要な工事であっても、建築基準法を守らなくてもよいという意味ではありません。確認申請が不要であっても、工事後の建物は建築基準法などの関係法令に適合している必要があります。
たとえば、耐力壁を撤去して建物の耐震性を低下させたり、必要な採光・換気・防火性能を損なったりするような工事は問題となる可能性があります。つまり、
「確認申請が不要かどうか」と「その工事をしてよいかどうか」は別の問題
なのです。
古い住宅のリフォームは特に注意
築年数の古い住宅では、現在の建築基準法と照らし合わせると、そのままでは適合していない部分が存在することがあります。
大規模なリフォームで建築確認が必要になると、既存建物について法適合状況を確認しなければならない場合があり、当初考えていたよりも調査・設計・工事の範囲が広がることがあります。
国土交通省も、現行法に適合していない箇所があれば、別途適合させる工事が必要になる場合があると注意を促しています。
そのため、古い住宅ほど工事業者と契約してから確認申請の問題に気付くのではなく、計画の初期段階で確認することが重要です。
判断に迷ったら、工事を始める前に相談しましょう
2025年の法改正によって、「確認申請が必要かどうか」の判断は、以前よりも重要になりました。特に、
「木造2階建てだから」
「リフォームだから」
「今まで確認申請なしでできていた工事だから」
という理由だけで判断することはできません。建物の階数・延べ面積・建築場所・既存建物の状況、そして実際にどの部分をどこまで改修するのかを確認したうえで判断する必要があります。
工事内容によっては「過半」に該当するかどうかの判断が難しいケースもあります。そのような場合には、工事を始める前に建築士や所管行政庁、指定確認検査機関へ相談することをおすすめします。
確認申請が必要な工事では、原則として確認済証の交付を受けてから工事に着手します。後から「実は確認申請が必要だった」と分かると、工事の中断や設計変更など、大きな負担につながることがあります。これからのリフォームでは、
「まず工事内容を決める」ではなく、「まず確認申請が必要か確認する」
という順序を意識しておくことが、安心して住まいを改修するための大切な第一歩です。