不同沈下の主な原因と注意点

　家が傾く――そんな深刻なトラブルの裏には、さまざまな原因が隠れています。なかでも「不同沈下」は、地盤の一部だけが沈むことで建物が傾き、ひび割れやドアの不具合、さらには健康被害にまで発展することもある厄介な現象です。

　この不同沈下は、単なる自然現象ではなく、建てる前の調査不足や施工ミス、周辺環境の変化など、人為的な要因が関わっていることも少なくありません。

　原因を正しく知ることで、予防や早期対策が可能になります。ここでは、不同沈下の代表的な原因を10項目にわけて、わかりやすくご紹介します。ご自身の土地や建物に当てはまる要素がないか、ぜひチェックしてみてください。

　不同沈下を起こした主な原因を10項目あげてみました。以下について、その原因を考え、注意点を詳しく説明します。

不同沈下の主な原因 10選

地盤が軟弱である（自然地盤の性質）

　不同沈下が起こる最も代表的な原因のひとつが、「軟弱地盤」に建物を建ててしまうことです。軟弱地盤とは、簡単に言えば「建物の重さを支える力（＝地耐力）が十分でない地盤」のことを指します。

　建物は、想像以上に大きな荷重がかかっています。たとえば一般的な木造住宅（2階建て）でも、基礎を含めた総重量はおよそ40〜50トンにもなります。その重さを建物の基礎を通じて地盤が支えているのです。したがって、もし地盤がその重さに耐えられなければ、一部が沈んでしまい、不同沈下が発生します。

軟弱地盤ができる自然条件とは？

　軟弱地盤は、もともと自然の中で形成された「土の履歴」によって決まります。以下のような条件でできた土地は、特に注意が必要です。

昔、川や池、沼だった場所

　古地図を調べると、今は住宅街になっていても、明治時代や昭和初期には「川の分流」「溜池」「湿地帯」だった土地が数多くあります。こうした土地は、もともと粘土質やシルト（細かい泥）の層が堆積していて、水分を多く含んでいるため、非常に柔らかい地盤になっています。

　こういった場所では、表面を多少固めたとしても、地下にある柔らかい地層が建物の重さに耐えきれず、じわじわと沈んでいくことがあります。

沖積層・低湿地・沿岸部など

　沖積層とは、川が運んできた砂や粘土などが堆積してできた地層のことです。関東平野や大阪平野の低地部など、日本全国の都市部の多くはこうした沖積地に形成されています。

　特に海に近い低地や三角州、埋立地などでは、地盤がゆるく、沈下が長期的に続くという特徴があります。昭和の高度成長期に埋立てられた地域などでは、地盤改良や杭工事がなされていないまま建てられた建物に、近年になって不同沈下の問題が出ている例もあります。

有機質土（腐植土）を含む地盤

　草木が腐敗してできた「腐植土」が多く含まれている地盤も要注意です。腐植土は、水を含むと膨張し、乾燥すると収縮するという性質があり、建物を建てるとその荷重で圧密沈下（時間をかけてじわじわ沈む現象）を起こします。

　特に、田んぼだった場所を宅地造成して家を建てた場合、腐植層がそのまま残っていると、表面は見た目にきれいでも内部は軟弱なままというケースが少なくありません。

地盤の強さはどうやって判断する？

　地盤が軟弱かどうかを見た目で判断するのは、非常に難しいです。一見、整地されていて地面が固く見えても、表面だけが転圧（押し固め）されていて、中はふわふわしている場合もあるため、目視や足踏みだけでは判断できません。

　正確に判断するには、建築前にスクリューウェイト試験（以前は、スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験））などの地盤調査を行い、N値（地盤の強さを示す数値）を確認する必要があります。

　目安としては以下の通りです：

N値	評価	対応策
0〜2	非常に軟弱	地盤改良必須／杭工法推奨
3〜5	軟弱	柱状改良などで対応可
6以上	良好	状況により通常基礎でも可

軟弱地盤に建てる場合の注意点

　軟弱地盤だからといって、家が建てられないわけではありません。重要なのは、「その土地に合った対策を事前に行うこと」です。

• 地盤調査で軟弱地盤と診断された場合は、柱状改良・表層改良・鋼管杭工法などの地盤改良を行う
• 地盤に適した**基礎形状（ベタ基礎や杭基礎）**を選ぶ
• 埋設物の除去や、雨水の排水対策も忘れずに行う

　これらの対策をしっかり取れば、軟弱地盤でも安全で快適な住宅を建てることは可能です。不同沈下を防ぐうえで、**土地の過去を知ること（地歴調査）**は非常に重要です。
見た目がきれいな宅地でも、昔は沼だったり、川だったりすることもあります。
そういった地盤に対して、適切な調査と補強を怠ると、後に大きな後悔につながります。

　「見えない地面の中」が、家の未来を左右する――。
そんな意識を持って、慎重に土地と向き合うことが、不同沈下を防ぐ第一歩です。

地盤調査を行わずに建築してしまった

　住宅の設計や建築において、「地盤調査」は決して省略してはいけない最初のステップです。しかし、かつてはコスト削減や知識不足を理由に、地盤調査を行わずに家を建ててしまうケースが少なくありませんでした。

地盤調査を省略した場合、どんなリスクがあるのか？
その結果、実際にどのような不同沈下が起きているのか？
ここでは、その背景と具体的な例を交えて詳しく説明します。

地盤調査とは何をするもの？

　地盤調査とは、建物を建てる前に、その土地の地盤が建物の荷重に耐えられるかどうかを調べることです。一般的な戸建て住宅では「スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）（現在は、スクリューウェイト試験という）」という簡易な方法が主流で、以下の情報が得られます。

• 地盤の硬さ（地耐力）
• 土の種類（粘土・砂・シルトなど）
• 地盤の層構造
• 地盤改良の必要性の有無

　この調査により、「この土地にはどのような基礎工法が適しているか」が明確になり、不同沈下のリスクを事前に把握することができます。

なぜ地盤調査をしないと危ないのか？

　地盤の強さは、見た目ではまったく分かりません。舗装され、整地されているように見えても、表面の数十センチだけ固く、その下が非常に軟弱な地盤だったということはよくあります。

　もし地盤調査をせずに、「ここは平らで硬そうだから大丈夫」と感覚的に判断して基礎工事を行ってしまうと、次のような問題が発生します。

１．不適切な基礎が選ばれる

　たとえば、本来なら「ベタ基礎」や「杭基礎」が必要な土地に、「布基礎」が選ばれてしまうと、建物の荷重が偏って沈下しやすくなります。

２．地盤改良を行わずに着工してしまう

　地盤が明らかに弱いのに、改良工事をせずにそのまま基礎をつくってしまうと、建物完成後、数年以内に傾きが現れる可能性があります。

３．責任の所在が不明確になる

　後から不同沈下が発生しても、「最初に地盤調査をしなかったため、施工会社が責任を負いにくい」という状況にもなりかねません。

造成や盛土によってつくられた人工地盤

　家が建っている土地は、もともと自然のままの地盤であるとは限りません。近年の住宅地では、もとの山・谷・田畑などを整地して、建物が建てられるように「造成」された人工的な地盤が多く使われています。

　その中でも特に注意が必要なのが、「盛土（もりど）」です。これは、低い土地を埋めて高くし、平らな宅地にするために土を盛ったものですが、見た目がきれいでも中身に問題を抱えているケースが多く、不同沈下のリスクが非常に高い人工地盤の一種です。

盛土とは？

盛土とは、次のようなケースで行われます：

• 斜面を平坦にするために、谷側を土で埋める
• 段差のある土地を均すために、一方を盛り上げる
• 湿地や低地を埋めて宅地に変える

一見、整地されていても、盛土部分は以下のような問題を抱えやすいのです。

盛土地盤のリスクとは？

盛土地盤には、様々なリスクがあります。それを説明します。

① 十分に締め固められていないことがある

　盛土は、重機で土を少しずつ入れて、その都度しっかりと押し固め（転圧）していく必要があります。しかし、工期を急いだり施工精度が低いと、土の中に空隙が残り、後から徐々に沈下する「圧密沈下」が発生します。

　とくに造成直後に建築される住宅は、まだ地盤が安定していない状態のまま建てられるため、不同沈下のリスクが極めて高くなります。

② 土の種類がバラバラで均質でない

　盛土には、近隣の掘削残土や建設残土などが使われることが多く、粒度や締まり具合が一定ではないことが多いです。そのため、一部だけ柔らかく、そこだけ沈んでしまうといった不同沈下が生じやすくなります。

③ 盛土下に「湿地」や「有機質土」が残っている場合も

　特に田んぼ跡地などでは、湿った泥状の腐植層（有機質土）が盛土の下に残っているケースがあり、長期間にわたって沈下する可能性があります。表面は乾いていても、地下ではじわじわと沈下や変形が進行していることがあるのです。

盛土地盤での注意点と対策

1. 建てる前に地盤調査を必ず行う

　盛土かどうかは、土地の見た目ではわかりません。必ず 地盤調査（スクリューウェイト貫入試験（旧スウェーデン式サウンディング試)など） を実施して、N値や地層構成を確認しましょう。

2. 地歴（その土地の過去）を調べる

• 昔は田んぼ・池・谷地だった場所かどうか
• 古地図やハザードマップ、航空写真、登記簿などから調査可能

3. 地盤改良工事の実施

　調査で弱い地盤と判明したら、表層改良・柱状改良・鋼管杭工法などを選択し、建物の荷重を確実に支える地盤をつくりましょう。

4. 造成後すぐに建てず、時間をおく選択も

　造成直後は、まだ地盤が落ち着いていないことがあります。1〜2年ほど観察期間を設けてから建築することで、沈下の兆候を見極めるという方法もあります。

　盛土による人工地盤は、必ずしも危険な土地というわけではありません。
正しく施工され、適切な地盤調査と補強が行われていれば、安全な住まいは十分可能です。ただし、「人工的に造られた地盤である」という事実をしっかりと理解し、見えない地下にこそ慎重になる意識を持つことが、不同沈下を未然に防ぐ最大のポイントです。

埋設物（ガラ・浄化槽・木の根など）の上に建てた

　住宅の不同沈下は、地盤の軟弱さや施工ミスだけが原因ではありません。地中に埋まっている「埋設物（ばいせつぶつ）」が原因となって、建物が沈下・傾くケースも数多く報告されています。

　埋設物とは、土地の下に残っている“不要な構造物や廃材、自然物”のことで、一見平らに見える土地でも、その下に「問題の種」が眠っている可能性があるのです。

埋設物とはどんなもの？

地中に隠れている埋設物には、以下のようなものがあります：

埋設物の例	内容
ガラ（建設残土）	解体時に出たコンクリート片、レンガ、瓦など
浄化槽の残骸	古い住宅やアパートで使われていた埋設式の浄化槽
木の根や切り株	伐採後に根が残ったままの状態
庭石や大きな岩	解体時に埋められた石・敷石など
ごみや生活廃材	古い家屋解体時のゴミ・ガラス・プラスチックなど
古い基礎・構造物	以前の建物の基礎や擁壁の一部が残っている場合も

　これらは、そのまま放置して上に家を建てると、建物荷重に耐えられずに沈下や崩壊を引き起こす可能性があります。

どうして埋設物が不同沈下の原因になるのか？

　地盤が不同沈下を起こす理由は、「支持力の差」が生まれることです。たとえば、家の片側の地盤にだけガラや空洞があった場合、その部分が荷重に負けて沈み、傾きが生まれるのです。

埋設物による代表的なリスク：

• 時間が経つと崩壊・腐敗・圧縮が進み、沈む
• 埋設物の周辺に空隙があり、圧密沈下が起こる
• 施工時の基礎が埋設物によって不安定な箇所に乗ってしまう

結果として、家を支えるはずの地盤が不均等になり、不同沈下が発生する条件が整ってしまいます。

埋設物による不同沈下を防ぐには？

1. 地盤調査＋地中調査を行う

　スクリューウェイト貫入試験だけでなく、地中レーダー探査や試掘によって、地中の異物を確認することが大切です。

2. 解体時に埋設物をすべて撤去する

　古い住宅の解体工事では、「見えないところも含めて撤去するように業者へ明確に依頼」しましょう。特に、浄化槽や庭石、コンクリート基礎などは、撤去費用が別途かかるため、契約内容に明記することが重要です。

3. 埋戻し土はしっかりと転圧・改良する

撤去後の空洞には、適切な土を入れて何層にも分けて転圧し、地耐力を確保する必要があります。
必要に応じて、表層改良や柱状改良などの地盤補強工事も検討しましょう。

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　埋設物は、土地購入や新築時に見落とされやすい盲点ですが、将来の不同沈下やトラブルの大きな原因になります。家の外観や間取りにこだわる前に、まずは「地面の中に問題がないか？」を確認する意識が大切です。

　たとえ土地が安くても、「埋設物があるかもしれない土地」であるなら、調査と撤去のコストを含めた判断が求められます。安心して長く暮らせる家づくりのために、「目に見えない部分」にこそ注意を払いましょう。

排水処理が不十分で地盤がゆるむ

　不同沈下の原因はさまざまですが、その中でも見落とされがちなのが「水の問題」です。一見、しっかりした家が建っていても、排水処理が不十分だと地盤が徐々に緩んで建物が傾いていくことがあります。家の外構や設備、日々の暮らしから排出される水が、うまく流れず地盤へしみ込むことで、じわじわと地中の土を変質させ、不同沈下を招くのです。

排水不良による不同沈下のメカニズム

水が地盤へしみ込むと、以下のような現象が起こります：

• 土の粒子の間に水が入り込み、粘性が低下して地盤がゆるむ
• 水分を多く含んだ部分だけが柔らかくなり、局所的な沈下が発生
• 繰り返される雨や排水で、地盤の圧密（締まり）が進む

特に粘土質の地盤や、もともと軟弱な地層がある地域では、水による地盤の変質が起こりやすくなります。

排水不良が起こるよくある原因

1. 敷地内に適切な勾配（傾き）がない

　建物まわりに水が自然に流れていくための傾斜（勾配）が取られていないと、水が溜まりやすくなります。排水マスや側溝までの流れが滞ると、建物の基礎や地中に水が集まり、地盤を緩めてしまいます。

2. 雨樋の排水先が悪い

　屋根に降った雨水が雨樋を通って地面に落ちる際、排水パイプが詰まっていたり、地表に直接流されていたりすると、地盤の一点に集中して水がかかり続けることになります。特に、家の四隅や玄関付近など構造的に負荷がかかりやすい場所での排水不良は、不同沈下の引き金になりやすいです。

3. 排水管の破損や詰まり、逆勾配

　排水管の劣化や施工ミスによって、途中で逆勾配（パイプが逆向きに傾いている状態）になっていると、水がうまく流れず、管の接合部などから漏れる可能性があります。この漏水が続くと、地盤が慢性的に湿った状態となり、沈下しやすくなります。

排水不良による不同沈下を防ぐために

1. 雨水・生活排水の排水計画をしっかり立てる

• 家の敷地に適切な勾配を設け、排水マスや暗渠パイプなどにしっかり水が流れるようにする
• 雨樋の水は、必ず排水管を通じて地中で処理する
• 家の近くに水たまりができる場所がないかを日常的にチェック

2. 排水管やマスの定期点検・清掃を行う

• 詰まり・破損・勾配不良の早期発見が鍵
• 高圧洗浄などで定期的に清掃し、異臭や流れの悪さを感じたら早めに業者へ相談

3. 軟弱地盤や高水位の土地では地盤改良＋排水計画をセットで

• 湿地や低地に家を建てる場合は、地盤改良工事と合わせて排水処理の設計も必要です
• 地盤改良しても、排水不良があれば再沈下のリスクが残ります

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　水のトラブルは、音もなく、少しずつ地盤を変質させていく「見えない脅威」です。
建物そのものが頑丈でも、地盤が水に侵されてしまえば、不同沈下は避けられません。

　建てる前の排水計画、建てた後の排水点検、そして地盤との関係をきちんと理解することが、長く快適に暮らせる家づくりの基本です。今一度、お住まいの排水状況を見直してみてはいかがでしょうか？

地盤改良工事の設計ミス・施工不良

　住宅の不同沈下を未然に防ぐためには、適切な地盤調査・改良設計・施工が必要不可欠です。
しかし、近年問題として増えているのが、「施工そのものではなく、それを監理すべき立場の人がきちんとチェックしていなかった」という施工監理ミスです。

　地盤改良工事は地中で行われる見えない工事です。そのため、きちんと監理されていなければ、施工ミスに誰も気づかないまま家が完成し、数年後に傾くということも珍しくありません。

　施工監理とは

　施工監理とは、工事現場が「設計通り」に行われているかを監督・確認し、品質・安全・工程を確保する重要な役割です。特に地盤改良工事では、以下のような内容が正しく行われているかをチェックする必要があります。

• 改良杭の位置・長さ・本数は計画通りか
• セメント系固化材の配合量は正しいか
• 地盤改良機械の設定・施工条件は適正か
• 各工程の写真記録、報告書は提出されているか
• 工事後に強度や支持力を確認する検査をしているか

このような項目を設計者や現場監理者、あるいは第三者検査機関が適切に確認・指導しなければなりません。

なぜ施工監理が甘くなってしまうのか？

1. 専門知識のない監理担当者が現場に入っている
   　→ 設計者や建築士が地盤改良工事に精通しておらず、判断ができない
2. 外注任せで実質ノーチェック
   　→ 地盤改良業者の「施工報告書」をそのまま信用して確認せずに済ませてしまう
3. 改良杭の深さや本数などの記録が曖昧・未提出
   　→ 写真も撮られず、施工した証拠が残っていない
4. 設計変更があっても現場と設計が連動していない
   　→ 地中の地層条件が変わったにも関わらず、計画通りの長さで杭を打ってしまう

監理ミスによるリスクは大きい

• 施工会社に責任を問えないケースが多い（記録が残っていない）
• 地盤保証も施工監理がされていなければ適用外になる可能性あり
• 修正には多額の費用と工期が必要（建物持ち上げ・再支持など）

施工監理ミスを防ぐために施主ができること

1. 地盤改良業者まかせにせず、「監理者が誰なのか」確認する

　地盤改良の段階で、建築士や設計者が関与しているかを確認しましょう。「工務店まかせ」や「外注任せ」ではなく、監理の責任がどこにあるかを明確にしておくことが大切です。

2 施工写真や施工報告書を提出してもらう

　杭の打設状況や深さ、改良材の量などが書面と写真で記録されているかを確認します。地盤保証会社の提出資料と照らし合わせるのも効果的です。

3. 第三者による地盤監理・検査の導入を検討する

　住宅検査のプロ（ホームインスペクター）や、地盤保証会社の検査員による中立な目線のチェックが、信頼性を高めます。

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設計通りに工事がなされているかどうか。その「当たり前」を見逃さない人が、家の土台を守ってくれるのです。見えないところにこそ、最大の注意を払う。それが不同沈下を防ぐための第一歩になります。良施工がそのまま見過ごされるリスクが高くなります。

基礎工事の設計ミス・施工不良

　住宅の不同沈下は、必ずしも地盤だけに原因があるとは限りません。地盤が良好でも、基礎の設計や施工に問題があると、家は傾いてしまうことがあります。

　家づくりにおいて基礎は、「地盤」と「建物」をつなぐ非常に重要な構造部分です。
その基礎にミスがあると、建物全体のバランスが崩れ、不同沈下が起こる大きな要因になります。

基礎の設計ミスとは？

　設計ミスとは、地盤の性質や建物の構造に対して、適切な基礎の種類や寸法が選ばれていない状態を指します。

たとえば…

• 地盤が弱いのに**布基礎（線で支える）**を選んでしまった
• 重い建物（鉄骨・3階建て）なのに、基礎が浅くて小さい
• 建物の一部だけ重量が集中しているのに、基礎の補強が足りない

こうした設計上の判断ミスによって、建物の一部に荷重が集中して沈下が起きる可能性があります。

施工不良とは？

　施工不良とは、設計された基礎が現場で正しく施工されていないことです。具体的には以下のような不具合が挙げられます。

1. 配筋不良

• 鉄筋の間隔が不適切
• 鉄筋が足りない・サビている
• 鉄筋が浮いていたり、コンクリートの中で動いてしまっている

→ 耐力が不足し、基礎のひび割れや変形につながる

2. コンクリート打設の不備

• 練りすぎ・打設不足・締固め不足
• 打設後の養生（乾燥管理）がされていない

→ コンクリートの強度が出ず、ひび割れや浮きが起こる

3. 底盤・立ち上がりの高さ・水平精度が悪い

• 底盤（基礎底面）の高さが不均一
• 水平が取れていないまま施工されると、建物全体に傾きが生じる

基礎トラブルを防ぐためのポイント

1. 信頼できる設計士・施工業者を選ぶ

• 地盤調査をもとに適切な基礎形式を設計しているかを確認
• 基礎設計においても、構造計算や補強の有無をチェック

2. 施工現場の管理・記録の徹底

• 基礎工事の各工程を写真で記録してもらう
• コンクリート強度の試験や配筋検査など、第三者のチェックを入れることも推奨

3. 引き渡し前・完成直後の「傾きチェック」

• ビー玉や水平器で簡易的な傾斜チェックをしておく
• 床下に入って基礎のひび割れや施工精度を確認（可能であれば）

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　建物の基礎は、外からはほとんど見えない部分ですが、家の寿命を左右する最も重要な構造です。
見えないからこそ、設計と施工の両方で“丁寧さと確実さ”が求められます。

　地盤に問題がなくても、基礎にミスがあれば家は傾きます。
逆に、地盤に弱点があっても、基礎でしっかり補えば不同沈下は防げます。

「丈夫な家は、足元から」。
家づくりの出発点に、ぜひ基礎の重要性を見つめ直してみてください。

擁壁の裏側の埋め戻しが不十分

擁壁や境界の裏側の土がしっかり締め固められていないと、雨水や地圧により沈下や崩れが起き、建物が引っ張られて傾くことも。

地下水の汲み上げや地下構造物の掘削

地域の地下水位が下がると地盤が乾燥・圧縮されて沈下が進む。近隣での地下工事（マンション建設など）も原因になりうる。

近隣の大型工事や道路工事の影響

隣の土地で杭打ち・掘削・コンクリート打設などが行われると、地盤に緩みや変位が生じて自宅に不同沈下が起きる場合がある。

交通振動や地震などの長期的な揺れの蓄積

国道沿い・線路沿い・空港近くなどでは、振動の影響で微小なゆるみが蓄積し、数年かけて地盤沈下が進行することがある。

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これらの原因は単独で起きるだけでなく、複合的に絡み合って不同沈下を引き起こすことが多いです。