中古住宅の耐震性は、外観がきれいかどうか、築年数が新しいかどうかだけでは判断できません。実際には、構造的に地震に弱くなりやすい特徴がいくつか存在します。ここでは、耐震性に問題が生じやすい住宅の代表的な特徴を整理します。
壁が少なく、開口部が多い住宅
耐震性を確保するうえで重要なのが、地震の力を受け止める「耐力壁」の存在です。次のような住宅は注意が必要です。
- 1階に大きな窓や掃き出し窓が多い
- 店舗併用住宅、リビング、吹き抜けなどで1階が広い空間になっている
- 角地で窓を多く取っている
壁が少ないと、地震時に建物がねじれたり、一気に変形して倒壊リスクが高まります。
1階と2階のバランスが悪い住宅
耐震性は、上下階のバランスがとても重要です。
- 1階がガレージや広いLDKで壁が少ない
- 2階に部屋が多く、重さが集中している
このような住宅は、地震時に1階だけがつぶれる「層崩壊」を起こしやすくなります。特に、後から間取り変更をした住宅では、このバランスが崩れていることがよくあります。
屋根が重たい住宅
耐震性を考えるうえで、屋根の重さは非常に重要な要素です。住宅は、上にあるものが重いほど、地震時に大きく揺れやすくなるという性質があります。特に注意が必要なのは、次のようなケースです。
- 瓦屋根などの重い屋根材を使用している
- 昔ながらの土葺き瓦が残っている
- 増改築時に屋根だけが重くなっている
屋根が重たい住宅では、地震の揺れによる力が建物の上部に集中し、柱・梁・壁・基礎に大きな負担がかかります。
増改築を繰り返している住宅
中古住宅では、過去に増築や大きなリフォームが行われているケースも少なくありません。しかし、
- 構造計算を行わずに増築している
- 壁を抜いて広い空間をつくっている
- 重い屋根材や設備を後から追加している
といった場合、当初の耐震バランスが大きく崩れている可能性があります。見た目が新しくても、構造的には弱くなっていることがあります。
筋かいや金物が不足している住宅
木造住宅では、筋かいや接合金物が、地震の力を受け止める重要な役割を果たします。
- 筋かいが入っていない、または量が少ない
- 金物が使われていない、もしくは古い仕様
- 釘やボルトが緩んでいる
こうした住宅は、地震時に柱や梁が外れやすく、倒壊リスクが高まります。
基礎に問題がある住宅
建物を支える基礎も、耐震性の要です。次のような場合は注意が必要です。
- 無筋コンクリート（鉄筋が入っていない）、ブロック基礎
- 大きなひび割れや不同沈下が見られる
- 増築部分だけ基礎の仕様が違う
どれだけ上部構造を補強しても、基礎が弱ければ耐震性は確保できません。
劣化や腐朽が進んでいる住宅
耐震設計がされていても、経年劣化によって性能が大きく低下していることがあります。
- 雨漏りによる柱や梁の腐り
- シロアリ被害
- 床下や小屋裏の湿気
これらは、耐震性を根本から損なう重大な要因です。
建物が傾いている、歪みがある住宅
- 床が傾いている
- 建具の開閉が極端に悪い
- 窓やドアの隙間が不自然
こうした症状がある住宅は、地盤や基礎、構造に問題を抱えている可能性があります。耐震性以前に、
建物全体の健全性に注意が必要です。
これらの特徴は「組み合わさるほど危険性が高まる」
重要なのは、これらの特徴が 単独で存在するのか、複数重なっているのか という点です。
- 壁が少ない
- 基礎が弱い
- 劣化が進んでいる
といった条件が重なると、地震時のリスクは一気に高まります。
見極めには専門家の判断が欠かせない
これらの特徴は、一般の方が内覧だけで正確に判断するのは困難です。だからこそ、耐震性に不安がある住宅ほど、専門家によるチェックや耐震診断が必要になります。「なんとなく不安」を「具体的な判断材料」に変えることが、安心できる中古住宅購入につながります。
まとめ
耐震性に問題がある住宅には、いくつかの共通した特徴があります。それらは、見た目だけでは分かりにくく、築年数が新しくても安心できないケースも少なくありません。特に注意したいのは、
- 壁が少なく開口部が多い住宅
- 1階と2階のバランスが悪い間取り
- 構造計画を伴わない増改築が行われている住宅
- 筋かいや接合金物が不足している住宅
- 基礎に問題を抱えている住宅
- 雨漏りやシロアリなどの劣化が進行している住宅
といった点です。これらの要素は、単独でもリスクとなりますが、複数重なることで危険性が一気に高まります。特に、構造の弱さと劣化が同時に存在する場合、地震時の被害は深刻になりやすくなります。また、耐震性は「旧耐震か新耐震か」という基準だけでは判断できません。実際の構造バランスや現在の状態を確認することが何より重要です。
中古住宅の耐震性を正しく見極めるためには、専門家によるチェックや耐震診断を通じて、不安を具体的な判断材料に変えることが欠かせません。
耐震性の問題を事前に把握することは、
住まいの安全を守るだけでなく、
購入後の大きな出費や後悔を防ぐことにもつながります。
目次