中古住宅を探していると、「価格が安い」「立地が良い」と感じる物件に出会うことがあります。しかしその中には、違法建築や再建築不可という、将来に大きな制約を抱えた住宅が含まれていることがあります。これらを正しく理解せずに購入すると、後悔につながるケースも少なくありません。
違法建築とは何か
違法建築とは、建築基準法や関係法令に違反した状態で建てられている、または後から違反状態になった建物を指します。
代表的な例には、次のようなものがあります。
- 建築確認を受けずに増築している
- 建ぺい率・容積率を超えている
- 高さ制限や斜線制限に違反している
- 用途地域に適合しない使い方をしている
重要なのは、「違反かどうかは、見た目では分からない」 という点です。
既存不適格と違法建築の違い
混同されやすいのが、「既存不適格建築物」との違いです。既存不適格とは、建築当時は適法だったものが、法改正によって現行法には適合しなくなった建物です。
- 既存不適格：原則として違法ではない
- 違法建築：現行法でも違反状態
この違いを正しく整理することが、中古住宅の判断では非常に重要です。
再建築不可とはどういう状態か
再建築不可とは、現在建っている家を壊した場合、同じ敷地に新しく家を建てられない状態を指します。多くの場合、その原因は、
- 建築基準法上の道路に2m以上接していない
- 接道条件を満たしていない
といった 接道義務違反です。
「今は住める」「修理すれば使える」としても、建替えができないという重大な制約を抱えています。
違法建築・再建築不可の住宅で起こりやすい問題
これらの住宅では、次のような問題が起こりやすくなります。
- 増改築や大規模リフォームができない
- 建築確認が下りない
- 金融機関の融資が受けにくい
- 将来、売却しにくい
- 是正命令や指導を受ける可能性がある
特に、「将来どうするか」を考えたときの選択肢が大きく制限される点は見逃せません。
「安い理由」がここにあることも多い
相場よりも明らかに安い中古住宅には、違法建築や再建築不可といった背景が隠れていることがあります。価格だけを見ると魅力的に見えても、将来のリスクや制約を考えると、結果的に割高な買い物になることも少なくありません。
すべてが「買ってはいけない」とは限らない
注意点として、違法建築や再建築不可だからといって、必ずしも購入できない、住めないというわけではありません。
- 是正が可能な違反なのか
- 現況のまま使用するリスクはどの程度か
- 将来の選択肢をどう考えるか
こうした点を整理したうえで、理解した上で購入するという判断もあり得ます。
専門家による法的チェックが不可欠
違法建築かどうか、再建築が可能かどうかは、一般の方が自己判断するのは非常に難しい問題です。建築士などの専門家が、
- 法規制
- 図面と現況
- 敷地条件
を総合的に確認することで、初めて正確な判断が可能になります。
最後に：「知らなかった」では済まされない
違法建築や再建築不可は、購入後に発覚すると、取り返しがつかない問題になることもあります。だからこそ、購入前に知り、理解し、判断することが何より大切です。
中古住宅は、正しい知識と確認を行えば、安心できる住まいにもなります。「分からないまま買わない」それが、後悔しない中古住宅購入の最大のポイントです。
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