中古住宅の購入は、新築とは違い「すでに建っている建物」を判断する行為です。見た目がきれいでも、図面がそろっていても、その家が本当に安全で、安心して住める状態かどうかは、専門的な視点で見なければ分かりません。そこで重要になるのが、建築士による第三者チェックです。
なぜ「第三者」である建築士が必要なのか
中古住宅の内覧や説明は、基本的に不動産会社が行います。しかし、不動産会社の主な役割は「売買の仲介」であり、建物の安全性や性能を専門的に保証する立場ではありません。一方、建築士は
- 売る側でも
- 仲介する側でもなく
購入者の立場に立って、建物を客観的・専門的に評価できる第三者です。「売るための説明」ではなく、「住み続けるための判断材料」を提示できるのが、建築士の強みです。
建築士がチェックする主なポイント
建築士による第三者チェックでは、以下のような点を総合的に確認します。
✅ 構造・耐震性の確認
- 建築年代（旧耐震・新耐震）
- 耐力壁の配置バランス
- 柱・梁の状態、傾きの有無
- 増改築による構造バランスの崩れ
見た目では分からない「地震に対する弱点」を読み取ります。
✅ 劣化・不具合の兆候
- 基礎や外壁のひび割れ
- 雨漏り跡、結露跡
- 床の沈み、傾き
- シロアリ被害の可能性
「今は大丈夫そう」に見えても、将来トラブルに発展しやすい兆候を見逃しません。
✅ 図面・書類と現況の整合性
- 建築確認・検査済証の有無
- 図面と実際の建物が一致しているか
- 違法増築や未申請工事の可能性
後から「増改築できない」「住宅ローンが使えない」と判明するケースを防ぎます。
ホームインスペクションとの違い
「住宅診断（ホームインスペクション）」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。建築士による第三者チェックは、一般的なインスペクションよりも、一歩踏み込んだ判断が可能です。
- 劣化の指摘だけでなく
- 「この家を買って大丈夫か」
- 「どんなリスクを理解しておくべきか」
- 「購入後、どの程度の改修が必要か」
といった、購入判断そのものに直結するアドバイスができる点が大きな違いです。
「買う前」にチェックすることの意味
中古住宅で最も多い後悔は、「買ってから問題が分かった」というケースです。
- 傾きがあり住めなかった
- 補修費が想定以上にかかった
- 耐震改修をしようとしたら大規模工事になった
- 法規制で工事自体ができなかった
これらの多くは、購入前に専門家が見ていれば避けられた可能性が高いものです。
建築士の第三者チェックは、「不安をあおるため」ではなく、リスクを理解したうえで、納得して購入するための材料です。
建築士チェックは「安心を買う行為」
中古住宅は、価格だけを見れば魅力的に映ります。しかし本当に大切なのは、
- 安全に暮らせるか
- 将来、大きな負担にならないか
- 家族の命と財産を守れるか
という視点です。建築士による第三者チェックは、数万円〜十数万円で、何百万円もの後悔を防ぐための投資とも言えます。
次のステップへ
次の 8.2「不動産会社任せにしない判断」 では、「説明をどう受け止め、何を自分で判断すべきか」を詳しく解説していきます。「専門家に任せる部分」と「自分で理解しておくべき部分」を整理することで、中古住宅購入は、ぐっと安心で納得のいくものになります。