土地や建物を探していると、不動産会社から「媒介契約を結びましょう」と言われることがあります。ところが、多くの方はその内容を十分理解しないまま契約してしまいます。
しかし、媒介契約は「どの会社にどの程度任せるか」を決める重要な約束です。焦ってサインをする前に、その仕組みを正しく理解しておきましょう。
媒介契約とは何か？
媒介契約とは、不動産会社に「売却や購入の仲介を正式に依頼する契約」のことです。口約束ではなく、法律に基づいた正式な契約形態で、種類ごとにルールが定められています。
媒介契約には、次の３種類があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、１社のみに依頼する最も拘束力の強い契約です。
■ 特徴
- 依頼できるのは１社のみ
- 自分で買主を見つけても、その会社を通さなければならない
- レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務あり
- １週間に１回以上の報告義務あり
■ メリット
✔ 担当者が本気で動きやすい
✔ 情報管理が一本化される
■ 注意点
⚠ 他社に依頼できない
⚠ 囲い込みのリスクがある
囲い込みとは、他社から購入希望があっても「商談中」などと言って断り、自社だけで契約をまとめようとする行為です。売主側に不利になる可能性があります。
専任媒介契約
専任媒介契約も１社のみへの依頼ですが、専属専任より自由度があります。
■ 特徴
- 依頼は１社のみ
- 自分で見つけた買主とは直接契約できる
- レインズ登録義務あり
- ２週間に１回以上の報告義務
■ メリット
✔ ある程度の専任性を確保できる
✔ 自己発見取引が可能
■ 注意点
⚠ 他社へは依頼できない
売却活動に一定の力を入れてもらいつつ、自分の自由も少し残したい方に向いています。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。
■ 特徴
- 複数社に依頼可能
- レインズ登録義務なし
- 報告義務なし
■ メリット
✔ 情報拡散力が高い
✔ 比較しながら進められる
■ 注意点
⚠ 優先順位が下がる可能性
⚠ 情報管理が分散する
売却の場合、複数社に出すことで競争が働く反面、「どの会社も本気度が弱くなる」こともあります。
レインズとは？
レインズとは、不動産会社専用の情報共有ネットワークです。登録されることで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。
専属専任と専任では登録義務がありますが、一般媒介では必須ではありません。
どれが正解なのか？
大切なのは「どれが正しいか」ではなく、
✔ どの程度コントロールしたいか
✔ どれだけスピードを重視するか
✔ 信頼できる担当者かどうか
この３点です。 また、契約期間は通常３か月以内と定められています。長期拘束ではありませんので、冷静に判断しましょう。
注意すべき営業トーク
土地探しの現場では、次のような言葉に出会うことがあります。
⚠ 「今日決めないと他に流れます」
⚠ 「とりあえず専属でお願いします」
⚠ 「みんなこの契約にしています」
契約は急ぐものではありません。理解してからサインする、それが安心につながります。
まとめ
媒介契約は単なる事務手続きではありません。それは「誰にどこまで任せるか」を決める重要な選択です。 仕組みを知れば、不動産会社との関係は対等になります。対等であれば、焦らされることもありません。
幸せな住まいづくりは、物件選びだけでなく、パートナー選びから始まります。