土地探しをしていると、「立地は良いのに、相場より安い土地」「古家付きでお得に見える土地」に出会うことがあります。しかし、その中には、将来、建て替えができない土地（再建築不可）が含まれていることがあります。その多くの原因が、接道義務を満たしていないことです。
このルールはとてもシンプルですが、知らずに購入すると取り返しがつかないケースも少なくありません。
接道義務とは
建築基準法では、原則として、建築敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。これを 接道義務 と呼びます。このルールの目的は、
- 消防車・救急車が入れること
- 災害時の避難経路を確保すること
- 街全体の安全性を保つこと
つまり、個人の都合ではなく、公共の安全のための最低条件です。現地を見ると、「道はあるし、普通に車も通っている」そう見える土地でも、法的には“道路ではない”ケースがあります。
- 私道だが、建築基準法上の道路ではない
- 幅員が4m未満
- 通路状で2m接していない
- 昔の農道・里道のまま未指定
見た目や不動産会社の説明だけで判断せず、「建築基準法上の道路かどうか」を必ず確認する必要があります。
再建築不可とは
接道義務を満たしていない土地では、原則として 新たな建築や建て替えができません。これがいわゆる 再建築不可物件 です。
再建築不可の典型例
- 古い家は建っているが、接道が足りない
- 昔は合法だったが、法改正で条件を満たさなくなった
- 分筆や売買の結果、敷地条件が悪化した
今ある建物を「修繕しながら使う」ことはできても、壊して新築にすることは不可というケースがほとんどです。
「安い土地」には理由がある
再建築不可の土地は、
- 売却しづらい
- 融資がつきにくい
- 将来の資産価値が低い
そのため、相場より安く売られていることが多いのです。しかし、「建て替え前提で考えていた」「将来、子どもに残したい」と考えている場合、致命的なミスマッチになります。
例外的に建築できるケースもあるが…
中には、位置指定道路
- 43条但し書き許可
- セットバックによる対応
といった 例外措置 が使えるケースもあります。ただし、
- 行政判断が必要
- 将来も必ず許可が出るとは限らない
- 条件が厳しい
など、不確定要素が非常に多いのが実情です。「何とかなるかも」という期待だけで購入するのは、おすすめできません。
土地探しで確認すべきチェックポイント
- 接している道路は建築基準法上の道路か
- 道路幅員は4m以上あるか
- 2m以上接道しているか
- 再建築不可の可能性はないか
この確認は、契約前に、必ず行うべき最低限のチェックです。
まとめ
接道義務と再建築不可は、土地探しにおける最重要チェック項目のひとつです。ここを見落とすと、
- 思い描いた住まいが実現できない
- 将来、大きな制約を抱える
- 売却や相続で困る
といった問題につながります。「土地は立地と価格」だけで選ぶものではありません。その土地に“未来があるか”を、法規制の視点から必ず確認しましょう。