中古住宅選びで大切なのは、問題がまったくない家を探すことではありません。現実には、どんな中古住宅にも多少の劣化や課題はあります。本当に重要なのは、リスクの中身が分かり、将来の見通しが立てられること。ここでは、専門家の立場から見た「安全に購入できる中古住宅に共通する条件」を整理します。
条件① 建物の履歴・書類が確認できること
安全な中古住宅には、建物の来歴が分かる情報がそろっています。最低限、次のような資料が確認できることが望ましいです。
- 建築確認申請書・検査済証
- 竣工時または増改築時の図面
- 修繕・改修の履歴
- 設備交換の時期が分かる記録
書類がそろっている住宅は、法的・構造的な判断がしやすく、将来の計画も立てやすいという大きなメリットがあります。
条件② 構造・耐震性が把握できていること
安全性を左右するのは、見た目よりも構造と耐震性です。次の点が確認できる住宅は、安心度が高いといえます。
- 新耐震基準で建てられている
- 旧耐震でも耐震診断や補強が行われている
- 壁量や基礎の状態が把握できている
- 重たい屋根の場合、補強の有無が分かる
「耐震性が分からない家」より、耐震性が評価できる家の方が、はるかに安全です。
条件③ 見えない部分まで確認されていること
安全に購入できる中古住宅では、床下・小屋裏・構造内部といった普段見えない部分の状態が確認されています。具体的には、
- 床下の湿気・腐朽・シロアリ被害
- 小屋裏の雨漏り跡
- 構造材や断熱材の状態
などが把握できていることが重要です。ここが未確認のままだと、購入後に「想定外の出費」が発生しやすくなります。
条件④ 法的な制約を理解したうえで購入できること
安全な購入とは、将来の制約を理解したうえで納得して選ぶことでもあります。たとえば、
- 再建築不可かどうか
- 増改築時に確認申請が必要か
- 建ぺい率・容積率の余裕
といった点を把握していれば、「知らなかった」という後悔を避けることができます。
条件⑤ 専門家のチェックを受けていること
最後に、最も重要な条件です。安全に購入できる中古住宅の多くは、第三者の専門家が関与しています。
- インスペクション（住宅診断）を受けている
- 建築士が構造・法規・修繕計画まで確認している
- 購入者がリスクを理解したうえで判断している
これにより、「買ってから考える住宅」ではなく、「考えてから買う住宅」になります。
まとめ
安全に購入できる中古住宅とは、問題がない家ではなく、リスクの内容と将来の見通しが整理できている家です。書類・構造・見えない部分・法的条件を確認し、専門家の視点を取り入れることで、中古住宅は不安な存在から、納得して選べる住まいへと変わります。
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